Рынок апарт-отелей подходит к моменту, когда накопленные противоречия между девелопером, частным инвестором и гостиничным оператором становятся уже не особенностью отдельных проектов, а системным риском для сегмента. Покупателю юнита на этапе продаж обещают доходность и практически пассивную модель владения, однако после ввода объекта выполнять эти обязательства фактически приходится оператору — нередко в здании, спроектированном без учета полноценной гостиничной эксплуатации и при экономике, которая изначально не выдерживает заявленных параметров.
Снижение показателей гостиничного рынка лишь усиливает конфликт. Для инвесторов, в том числе приобретавших апартаменты с использованием ипотеки, разрыв между обещанной и фактической доходностью становится особенно чувствительным. При этом юридическая конструкция таких объектов остается сложной: инфраструктура и коммерческие площади могут принадлежать одним собственникам, номера — сотням других, а управляющая компания оказывается зависимой от решений множества участников. Как сформулировала партнер CMWP Марина Усенко, ситуация все больше напоминает «канун грандиозного шухера».
Выступая на подкасте «Коммерсанта», посвященном апарт-отелям, 21 августа Александр Гендельсман, сооснователь и совладелец ZONT Hotel Group, указал на суть проблемы с этим форматом недвижимости: «Обещает девелопер, хочет получать деньги инвестор, а делать это всё должен гостиничный оператор».
«На „земле“ происходит такая ситуация: девелопер ускакал в закат, остается два актора — отельер и инвестор, и у каждого небольшое разбитое корыто», — обобщил он.
Или корыто всё-таки большое? (ведь сотни и тысячи юнитов в деле как-никак). Между тем возможности оператора и текущее экономическое состояние зачастую не дают возможности выполнять те обещания, которые дал девелопер инвестору, — отметил Александр Гендельсман. Когда накопится критическая масса таких инвесторов, они выйдут и скажут, кто бы защитил наши интересы. А государство может им ответить: это ваш предпринимательский риск.
«Но в связи с тем, что мы столкнулись с серьезнейшим падением гостиничного рынка, все эти противоречия воспаляются ярко и активно. Мы в тяжелой ситуации назревающего взрыва, — предупредил совладелец ZONT Hotel Group. — Особенно учитывая то, что многие инвесторы брали ипотеку для вложений в апарты».
Действительно, девелопер убеждает покупателя, что, внеся свою денежку, тот может спокойно, «без шума, без пыли» зарабатывать, — подтвердила ведущая подкаста Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
«Но мы, консультанты, видим большое количество хаоса в этом сегменте. Ситуацию можно охарактеризовать словами персонажа из фильма „Свадьба в Малиновке“: „Чует моё сердце — мы накануне грандиозного шухера“».
«На федеральном уровне урегулировать статус апартаментов не удалось, и вопрос был спущен на региональные уровни», — отметил Павел Ельников, руководитель гостиничной практики в юридической компании Denuo.
«Инфраструктура объекта может остаться у застройщика или вообще быть продана третьим лицам, а у юнитов — десятки и сотни владельцев. В результате мы получаем жесточайшее лоскутное одеяло, где каждый лоскуток — заложник остальных», — резюмировал Александр Гендельсман.
Некоторое время назад, публикуя интервью с Екатериной Запорожченко, основателем консалтинговой компании PRO АПАРТЫ, управляющим партнером Umbrella Consulting Group, членом экспертной группы комиссии по инвестициям Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, Hotelier.pro отмечал: практика показывает, что апарт-отель по-прежнему нередко проектируется по логике жилого комплекса — с экономией на площадях, инженерии и сервисной составляющей. Управляющая компания подключается слишком поздно, а полноценная гостиничная концепция формируется уже после старта продаж. В результате девелопер сталкивается с кассовыми разрывами, вынужденной корректировкой продукта и переносом открытия, а будущий оператор — с необходимостью «спасать» экономику объекта и репутацию проекта.
Между тем корпорация «Туризм.РФ» продолжает разрабатывать отраслевой инвестиционный стандарт и концепцию т. н. «инвестиционного номера». Стандарт призван навести порядок на рынке долевых инвестиций в гостиничную недвижимость.
Успеют ли регуляторы, законодатели и участники рынка вбить страховочные «подпорки» под структуру апарт-отелей или «грандиозного шухера» действительно не избежать?
Подкаст.
